Вилла в Ницце: всегда выгодное вложение

– Пожить недельку-другую – это замечательная идея, и некоторые наши клиенты сделали свой выбор в пользу определенного места именно благодаря тому, что провели там каникулы. Такие покупатели точно знают, чего именно им хочется, где и почему. К сожалению, не всегда есть возможность провести длительное время в месте покупки, но мы всегда в таких случаях рекомендуем провести в инспекционной поездке одну или две недели. Назначаем просмотры недвижимости через день, а остальное время покупатель имеет возможность познакомиться с мест­ностью, населением и «примерить» их на себя и свою семью.
Что касается окончательного выбора недвижимости, то он, безусловно, должен происходить с учетом квалифицированного независимого мнения агента или оценщика. Каждый агент по недвижимости во Франции, получивший лицензию и желающий зарекомендовать себя на рынке, проходит курс профессиональной оценки недвижимости. Выбирая дом или апартаменты, потенциальный покупатель должен понимать: сколько стоит эта недвижимость сегодня на самом деле, какие деньги можно будет за нее получить, допустим, по итогам трехлетнего владения. С учетом всех этих обстоятельств выбор недвижимости – процесс далеко не простой. При этом, конечно же, следует понимать, что каждый агент во Франции все равно будет преследовать свой конечный интерес и полностью «независимое» мнение получить очень сложно.

– Как правило, сначала идет процесс согласования цены, то есть мы как агентство со стороны покупателя в письменной форме делаем контрпредложение в адрес продавца. В случае, если продавец соглашается с условиями и ценой, предлагаемыми покупателем, то недвижимость снимается с рынка на непродолжительный период. Срок приостановки показов не лимитирован законодательством, а продиктован разумными сроками, необходимыми для составления предварительного договора купли-продажи и перечисления покупателем первого платежа.
За это время готовится предварительный договор о купле-продаже. И после того, как он подписан, недвижимость уже однозначно снимается с рынка. При подписании предварительного договора купли-продажи обычно перечисляется 5–10% от стоимости на банковский счет нотариуса, который ведет данную сделку. Идет проверка недвижимости на ее чистоту, отсутствие задолженностей или кредитов и пишется основной контракт купли-продажи. Весь процесс может занимать от двух до четырех месяцев. На этапе предварительной купли-про­дажи важно указать, приобретается ли недвижимость за счет собственных средств либо покупатель планирует обращение в банк за ипотечным кредитом. От этого могут зависеть сроки финального подписания.
Еще могу добавить, что зачастую клиенты регистрируют некоммерческую компанию, которая называется Societe Civile Immobiliere (SCI). Эта форма юридического лица предусмотрена специально для владения недвижимостью, и единственным вкладом в уставной капитал является приобретенная недвижимость. Преимущество такой компании в том, что с ее помощью можно получить освобождение от уплаты налогов при передаче недвижимости по наследству. Добавлю, что есть смысл формировать SCI при покупке более дорогостоящей недвижимости, например, свыше полутора миллионов евро.

– Думаю, многое зависит от грамотности и информированности покупателей, потому что если они опираются лишь на сообщения прессы, что «цены везде упали», работать с такой категорией людей очень сложно. Другая категория занимается детальным анализом рынка, стремится разобраться в механизмах купли-продажи недвижимости, образования цены и причинах, влияющих на ее образование. Многие, побывав в стране покупки, знают порядок цен и могут рассчитать, насколько выгодно предложение исходя из уже имеющейся у них информации. Ведь ни один объект недвижимости не может быть продан ниже своей себестоимости. Хотя бывают, конечно, ситуации, когда и такое происходит. Но такие эпизоды – все же из разряда исключений.
Сейчас во Франции нет никаких существенных оснований требовать серьезных скидок. А в престижных местах, как я заметила, дома продаются даже немного быстрее, чем в докризисный период. И что особенно примечательно: срок нахождения недвижимости на рынке сейчас сократился, потому что люди активно в нее вкладывают. Ведь многие инвесторы прекрасно понимают, что хорошая недвижимость в элитном месте – это надежное и выгодное вложение.

– Прозвучит, увы, банально, но это Лазурный Берег и Париж. Те «самые-самые» направления, к которым у российских граждан всегда есть живой, я бы даже сказала наиживейший, интерес.
Ну просто невозможно отказать себе в удовольствии, вернувшись в Москву, позвонить друзьям и сказать между прочим: «А у нас в Сен-Тропе такой дождь шел давеча, вы себе не представляете…». Естественно, что интерес к другим регионам есть, но мы всегда стараемся рекомендовать нашим клиентам покупать там, где потом можно легко продать. А это именно Лазурный Берег и Париж.

– Не секрет, что в Европе есть только три столицы, которые никогда не упадут ни в цене, ни в привлекательности: Лондон, Париж и Стокгольм. Хотя Париж по покупательному спросу стабильно занимает второе место (Лондон все-таки деловой и финансовый центр), звание культурной и романтической столицы он не отдаст никогда и никому. Есть над ним этот ореол. В Париже родители покупают квартиры своим детям, которые будут там учиться. Здесь приобретают квартиры предприниматели, которые постоянно приезжают в город по делам. Семьи и молодые пары покупают квартиры или особняки, чтобы пройтись по Елисейским Полям, прогуляться по магазинам, насладиться уютом улиц, чистотой и свежестью города.

– Не то чтобы не рассматриваются. Запрашивают дома и в Про­вансе, и в Бретани. Последняя часто интересует людей старшего возраста благодаря своему мягкому климату и относительной дешевизне, причем с перспективой переехать во Францию ближе к пенсионному возрасту на постоянное проживание.
Есть интересные регионы, где можно купить недвижимость вместе с виноградниками или даже виноградники с жилой недвижимостью в придачу. Правда, такая покупка должна быть очень осознанной. По сути, человек покупает и производство тоже. Если покупается виноградник, в провинции Коньяк или Шампань, например, то явно семейный отдых будет совмещаться с вовлечением в процесс виноделия. В зависимости от серьезности производства, количества и качества выпускаемых ежегодно бутылок вина виноделием можно заниматься не профессионально, зато – для души!
Что до статистики покупок через нашу риэлторскую контору, могу сказать, что в основном это приобретение «недвижимости выходного дня», как правило, людьми, которые уже много где побывали и остановили свой окончательный выбор на Франции. А им, конечно, хочется престижное направление, то есть побережье от Монако и до Сен-Тропе, реже до Тулона или Марселя.

– Надо понимать, что определяющими факторами при выборе любой недвижимости являются удобство пользования этой недвижимостью, ее состояние, комфортность, транспортная доступность. Я очень часто читаю в СМИ, что во Франции за 100 тыс. евро можно купить симпатичный домик. Безусловно, можно. А вот как до него добраться, а сколько часов от него занимает поездка до моря, горнолыжного курорта или вообще куда-нибудь до ближайшего большого города с международным аэропортом и наличием прямых рейсов в Москву или Санкт-Петербург? Для того, чтобы пользоваться этим домом, чтобы там нормально жить, нужно будет как минимум еще вложиться в ремонт. Наверняка возникнет необходимость в приобретении машины или ее аренды, потому что до ближайшего супермаркета тоже нужно будет ехать. При такой цене практически невозможно говорить о соотношении «цена – качество», а о потенциале выгодной продаже в последующем такого домика – и подавно. В Париже, например, за 100–150 тыс. евро можно приобрести студенческие апартаменты с метражом от 8 до 15 кв. м, располагающиеся, как правило, на мансардных этажах и не отличающиеся хорошим ремонтом.
Поэтому говорить о недвижимости во Франции, наверное, есть смысл, начиная хотя бы от 200–300 тыс. евро, если иметь в виду квартиру на море, но далеко не на первой линии. Или тогда стоит быть готовым к очень небольшим метражам. Конечно, есть покупатели, которым нравятся регионы, скрытые где-то в Альпах. Но это очень небольшая категория покупателей. Недвижимость даже в любимом многими Кур­шавеле запрашивается в этом году очень нечасто.

– Первым делом – на ежегодный рост стоимости недвижимости в среднем по стране и, в частности, по соответствующему региону. Цены в Париже и на Лазурном Берегу всегда выше на 2–4%, чем в среднем по Франции. Также недвижимость в столице или большом городе или на море выгодна благодаря возможности сдавать ее в аренду в летние месяцы.
Если мы говорим о коммерческой недвижимости, то, конечно же, выгоднее Париж, причем его пригороды: очень многие компании переезжают из центра из-за дороговизны там офисных площадей. Ну а если взять гостиничный бизнес, то это опять-таки Париж, потому что туда едут туристы круглый год. Поэтому, упоминая об инвестиционной привлекательности, можно рассматривать либо географию, либо некие гарантированные рентные схемы, которые предлагаются при приобретении недвижимости. Я бы не говорила о существенной доходности, как правило, 5% в год от стоимости недвижимости – это обычный процент для Франции. Поэтому можно рассматривать вложения во французскую недвижимость как инвестиции в стабильность, уверенность в политической ситуации. Это прекрасная возможность использования грамотных финансовых инструментов.
Если жилая недвижимость небольшой стоимости для личного проживания еще может покупаться без ипотеки, то коммерческая недвижимость обязательно должна использовать ипотечный банковский инструмент, должна кредитоваться. Ведь в этом случае покупатель обязательно рассчитывает и планирует массу вещей: доходы, расходы на содержание и ремонт, аренд­ные ставки. Готов ли человек, приобретающий недвижимость в качестве инвестиций, сам ею управлять? Конечно, можно передать ее в управление сторонней компании и просто получать доход. Но тогда собственник может частично потерять контроль над своими инвестициями, и от него уже мало что будет зависеть.
Во Франции распространена рентная система Leaseback. Это означает некую гарантированную доходность, а также возможность проживания и пребывания в своей собственной квартире не более чем энное количество дней. Обычно срок пребывания владельцев равен 6–8 неделям в году. Причем оговорено, что столько-то дней можно жить в высокий сезон, и столько-то – в низкий. При этом договор на сдачу недвижимости в аренду заключается на длительный срок, от 9 до 11 лет. Данная система хороша при приобретении новостроек и предполагает возврат суммы НДС, равной 19%, но, безусловно, это существенное ограничение для владельца – приехать в собственную квартиру или дом, когда захочется, уже невозможно. В случае расторжения контракта досрочно взыскивается и НДС.

– Хочу отметить, что французские банки достаточно щепетильно относятся к выдаче кредитов лицам с российским паспортом. Правда, не могу сказать, что отношение к нам какое-то особенное или настороженное. Просто мы для них пока еще не слишком известные потребители. Более того: при выдаче ипотечного кредита требования к французскому гражданину зачастую строже, чем к россиянину в части сбора документов.

– Французские банки требуют от налоговых резидентов этой страны не только указывать и подтверждать свои доходы для выяснения кредитоспособности потенциального заемщика, но и просят предоставить информацию о своих расходах. Причем они вправе запрашивать такую информацию за последние 10–15 лет. При подаче заявления на ипотечный кредит существует перечень определенных документов. Помимо этого, потенциальному заемщику сообщается, что банк вправе потребовать любые документы, которые ему понадобятся для принятия положительного либо отрицательного решения. Поэтому говорить о том, что получить кредит трудно или легко, не совсем верно. Более корректно говорить о том, что пакет документов, который подается в банк, должен быть грамотно сформирован.

– Например, нужен точный перевод на французский язык. Французскому банку мало о чем скажет форма налоговой декларации НДФЛ-2 без соответствующего к ней комментария. И его нужно подготовить. Бывали случаи, когда нашим гражданам на их: «Хочу ипотечный кредит», – в банке вежливо отвечали: «Предоставьте информацию о себе, расскажите, кто вы и почему хотите брать кредит». Иногда реакция потенциального заемщика не совсем адекватна, а некоторые пытаются обижаться. Почему-то вопросы французского банка потенциальные заемщики считают предвзятым к себе отношением из-за российского гражданства. А это вовсе не так, поверьте.
Подобное отношение является абсолютно одинаковым ко всем клиентам банка, его потенциальным заемщикам. И тем более, когда мы говорим об ипотеке, ведь зачастую кредиты выдаются на длительные сроки – до 25 лет. Вполне естественно, что банк хочет быть уверен в заемщике, состоянии его здоровья и платеже­способности. Поэтому своих клиентов мы сразу настраиваем, что будем запрашивать у них много информации, потому что банк может в любой момент запросить еще больше.

– Как правило, на территории Франции всегда можно рассчитывать на 50–60% в качестве ипотечного кредита. Есть случаи, когда мы получаем нашим клиентам и 70%, и с недавнего времени до 80% от стоимости недвижимости. Таким образом, первоначальный взнос может быть от 50 до 20% от стоимости жилья. По суммам выше 50–60% от стоимости решения принимаются намного более скрупулезно, и запрашивать такие кредиты предпочтительнее с помощью риэлторских фирм.

– Люди, покупающие недвижимость стоимостью до полумиллиона, чаще всего берут ипотеку. А вот те, кто решил приобрести виллу от 1,5–2 млн евро и выше, делают это, как правило, на собственные деньги. Для банка стоимость недвижимости будет не так важна, сколько, например, важен размер и стабильность ежемесячных доходов заемщика.
Могу сказать, что в России отношение к ипотеке не совсем верное, она не воспринимается как грамотный инструмент управления своим капиталом. Это всего лишь источник финансирования, когда не хватает собственных средств.
Но если говорить о действительно дорогих кредитах, то, как правило, они берутся, например, для ремонта большой виллы или для выкупа дополнительных земельных участков.